Mercato della casa, prezzi alti e pochi soldi

di Ennio Cicali

E’ considerato uno dei mercati più solidi a livello nazionale, eppure anche in Toscana appaiono i primi segnali negativi per l’immobiliare, anche se nel 2007 i prezzi delle case sono cresciuti mediamente del 6%, i più alti d’Italia. Per il 2007 è prevista una blanda crescita dello 0,8% nella compravendita delle abitazioni e, per il quinto anno consecutivo, un calo dell’1% per gli immobili a uso uffici. Il mercato residenziale è «stanco», secondo il sesto rapporto sul mercato della Toscana, realizzato da Scenari Immobiliari: il 2007 chiuderà il 2007 con un fatturato di 9,2 milioni di euro (+5% sul 2006) per un totale di 5,8 milioni di metri quadrati scambiati.

Il rallentamento del settore residenziale, in linea con le tendenze nazionali, deriva da una forte differenza tra domanda e offerta. Aumenta la domanda delle famiglie, sia di nuova formazione, locali e immigrate, che nuclei monofamiliari (anziani, giovani, divorziati, immigrati extracomunitari che aspirano al ricongiungimento familiare) e per la quale la componente prezzo è determinante. L’offerta fatica a essere intercettata dalla domanda perché formata in massima percentuale da usato, con prezzi ai massimi storici. Attualmente, sono 79 mila le famiglie alla ricerca di un’abitazione in Toscana.

«In Toscana esiste il problema della carenza di edilizia residenziale di discreta qualità – osserva Roberto Rossi, presidente di Ance Toscana, l’associazione dei costruttori – Problema non risolvibile con la scarsezza di aree edificabili e il conseguente aumento dei prezzi di quelle sul mercato».

Il rapporto dell’Ance offre anche una panoramica sulla situazione delle varie province. Situazioni diverse ma con una costante: la quasi totalità delle richieste è orientata su appartamenti di due-tre locali. Arezzo farà registrare, anche per il 2007, un incremento significativo in prezzi medi che, seppure non adeguatamente supportato dai volumi scambiati, produrrà una crescita complessiva del fatturato. Acquistare casa a Firenze resta proibitivo per le fasce più deboli del mercato, facilitando gli spostamenti nei comuni vicini.

Grosseto è tra le realtà più dinamiche, la richiesta è molto alta e il mercato è sostenuto da una pressante richiesta di seconde case che, in alcuni comuni, costituisce addirittura l’80 per cento del mercato residenziale.

La provincia di Livorno si conferma come la seconda piazza nel panorama immobiliare toscano. La domanda delle giovani coppie rappresenta circa il 50 per cento della domanda totale. La provincia lucchese è il quinto mercato regionale, dopo Firenze, Pisa, Livorno e Pistoia. A Massa Carrara il mercato è quantitativamente più piccolo ma con una particolarità: circa l’85% degli acquisti è effettuato con mutui fondiari che coprono l’80 per cento del valore dell’immobile.

La provincia di Pisa rappresenta il territorio più attivo dopo Firenze. Anche nella provincia pisana i prezzi elevati e le preoccupazioni per il futuro spingono a preferire appartamenti piccoli.

Segnali positivi dalla provincia di Pistoia. La domanda di immobili aumenta soprattutto per le richieste provenienti dalle province di Firenze e Prato, che trovano nel territorio pistoiese una realtà capace di soddisfare le varie esigenze.

La generale crisi economica che ha investito il settore tessile e uno strumento urbanistico che non prevede nuove edificazioni sono all’origine della complessiva stabilità del mercato immobiliare di Prato e della sua provincia. Difficoltà che si riflettono anche sul mercato delle costruzioni e ha spinto diverse imprese edili locali a investire nella vicina provincia fiorentina, dotata di maggiori possibilità economiche e di aree di espansione.

Prosegue a Siena il calo delle transazioni soprattutto in città. Le giovani coppie o gli acquirenti con limitate disponibilità economiche, cercano casa appena fuori le mura storiche dove i prezzi sono più accessibili. Situazioni più dinamiche si registrano nella provincia senese.