Toscana
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Dal n. 27 del 10 luglio 2005

Fallimenti immobiliari: chi compra casa non rischia più

Probabilmente non sarà una legge perfetta. Ma sicuramente eviterà alcune situazioni tragiche. Il 20 giugno scorso il Presidente della Repubblica ha firmato il decreto legislativo di attuazione della legge delega n. 210 del 2 agosto 2004 di tutela degli acquirenti d'immobili. Ora chi compra una casa avrà qualche garanzia in più: non dovrà pagarla due volte per non perderla definitivamente in caso di fallimento del costruttore. Su questa nuova legge abbiamo raccolto i pareri del relatore alla Camera, Giuseppe Fanfani, e di Carlo Sarri, Presidente di Federabitazione Toscana.

Fallimenti immobiliari: chi compra casa non rischia più

Probabilmente non sarà una legge perfetta. Ma sicuramente eviterà alcune situazioni tragiche. Il 20 giugno scorso il Presidente della Repubblica ha firmato il decreto legislativo di attuazione della legge delega n. 210 del 2 agosto 2004 di tutela degli acquirenti d'immobili. Ora chi compra una casa avrà qualche garanzia in più: non dovrà pagarla due volte per non perderla definitivamente in caso di fallimento del costruttore.

Questa «anomalia» è stata possibile fino ad ora perché la materia era regolata da un Regio Decreto del 1942, anni in cui l'Italia era un popolo di «inquilini» e non di aspiranti «proprietari» com'è oggi. Infatti, la precedente legge non garantiva il compratore fino a che non avesse in mano il contratto definitivo di compravendita con tanto rogito notarile. Ma ciò avviene solo alla fine della costruzione. Il problema allora divengono i pagamenti che invece vengono fatti prima della consegna dell'abitazione. La legge attuale stabilisce invece che il costruttore garantisca i versamenti dell'acquirente con una polizza fidejussoria. E in caso di fallimento dell'impresa, da qui in avanti, ciò che è stato pagato non andrà perso. In questo modo, il sogno di un'abitazione di proprietà non diventerà un incubo senza fine. Una situazione, purtroppo, che solo in Toscana ha riguardato ben 9.500 famiglie, oltre 200 mila in Italia con una perdita dei loro risparmi calcolata in circa 18 miliardi di euro.

I casi più eclatanti nella nostra regione sono i fallimenti «Bardi & Milani» di Grosseto che coinvolge circa 40 famiglie, la Cooperativa «La Calvana» di Calenzano (Firenze) con 156 famiglie coinvolte, e Villa Le Pergole di Rufina (Firenze) 28 famiglie. A questi si aggiungono altri casi drammatici di fallimento che hanno coinvolto molte altre famiglie: la ditta Salvadori a Donnini (Firenze), la Lanfredini costruzioni a Colle Val d'Elsa, la «Cooper Chianti» in vari comuni del Chianti e del Valdarno, la Sabadini costruzioni a Calci (Pisa), l'Immobiliare «Butterfly» a Viareggio (Lucca), la Finanziaria indutriale immobiliare a Sarteano (Siena), la Tirreno Srl a Massa, la Csi Srl a Cecina (Livorno). E a questi potremmo aggiungerne altrettanti che coinvolgono o hanno coinvolto le famiglie toscane negli ultimi anni. La nuova legge ha pensato anche a loro. È stato predisposto un fondo di solidarietà che rimborserà i pagamenti effettuati all'impresa poi fallita.

Su questa nuova legge abbiamo raccolto i pareri del relatore alla Camera, Giuseppe Fanfani, e di Carlo Sarri, Presidente di Federabitazione Toscana.

Il caso della «Calvana» a Calenzano
È stato il primo caso di fallimento a cui è seguita la condanna del costruttore, del presidente e del vice presidente della cooperativa. Venti anni fa «La Calvana» che aveva iniziato la costruzione di appartamenti a Calenzano in provincia di Firenze, falliva. Così, i 156 soci si ritrovarono senza casa e con decine di milioni (di lire) buttati al vento. «Ho le ricevute delle rate del mutuo regolarmente pagate – ci dice Francesco Colzi uno dei soci –. Già nel 1987 iniziarono i problemi e nell'89 seguì il commissariamento e la liquidazione della cooperativa. Non ci rimase che presentare esposti ai Tribunali di Prato e Firenze». Altro non potevano fare. Il diritto fallimentare, allora in vigore, non riconosceva diritti agli acquirenti di immobili. Paradossalmente era più tutelata la seconda casa. Per fortuna Colzi era già entrato in casa quando nel 1993 ci fu la prima asta. «Finalmente nel 1995 – ci racconta – sono partiti i primi avvisi di garanzia al costruttore, poi condannato nel 2003 a tre anni, e ai responsabili della cooperativa, presidente e vice presidente condannati a due anni e mezzo. È una sentenza innovativa destinata a fare giurisprudenza». Dopo il fallimento de «La Calvana» i liquidatori proposero un piano di riacquisto degli immobili agli stessi soci che avevano già pagato in gran parte le loro case. Alcuni accettarono, pagando così la loro abitazione due volte e mezzo la cifra iniziale. Gli altri decisero di andare fino in fondo. «Con la nuova legge non succederanno più casi simili al nostro. È una conquista di civiltà per la quale ci siamo battuti con tutte le energie – rivendica Colzi –. Ringraziamo chi si è speso per realizzare la nuova legislazione». (F.P.)

E quello della «Bardi&Milani» di Grosseto
n altro dei casi ancora aperti in Toscana che vedono inspiegabilmente coinvolte alcune famiglie è quello del fallimento immobiliare dell'Impresa «Bardi & Milani» di Grosseto. Questa è la storia di un gruppo di persone – 40 famiglie – che avevano deciso, avendo determinati requisiti previsti per legge, di entrare nelle liste di assegnazione per l'acquisto di unità immobiliari in regime di edilizia «convenzionata ed agevolata». Scelta, tra l'altro, che godeva dei contributi della Comunità europea e della Regione e della stipula di una Convenzione tra il Comune e l'impresa con tutte le garanzie previste e sottoscritte. Purtroppo tutte queste persone sono rimaste beffate. Uno delle vittime è Bruno Falzea che sta affrontando peripezie giudiziarie non indifferenti per salvare la propria casa dall'aggressione della Procedura fallimentare a causa del fallimento dell'impresa. Nella Convenzione sottoscritta tra il Comune e l'Impresa era previsto esplicitamente in alcuni articoli il rilascio «obbligatorio», da parte dell'Impresa, di una fidejussione a garanzia degli acconti versati dagli acquirenti. In caso contrario il Comune di Grosseto – che peraltro non ha brillato per attenzione su tutta l'operazione – avrebbe revocato la convenzione come anche in caso di eventuale fallimento dell'impresa, revocando e riassegnando gli alloggi agli acquirenti. Questo non è stato fatto, ed il Tribunale di Grosseto sta andando avanti con la procedura fallimentare. «Cosa farà – sottolinea Domenico Cotroneo, presidente Conafi Toscana – il curatore? Venderà all'asta gli appartamenti? E con quali diritti visto che si tratta di patrimonio indisponibile? La Corte Costituzionale ed il Tar del Friuli Venezia Giulia si sono già espressi chiaramente definendo la vendita all'asta da parte del Tribunale una procedura illegittima». (S.P.)

La scheda
In Parlamento un iter di quattro anni
Lunedì 20 giugno, il presidente della Repubblica ha firmato il decreto governativo (varato il 18 febbraio 2005) in attuazione della legge 210 Duilio, dopo che le competenti commissioni parlamentari avevano espresso il loro parere positivo. È il passo finale dell'iter legislativo che entrerà in vigore 15 giorni dopo la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale. La legge 210 del 2 agosto 2004 è anche conosciuta come «legge Duilio», dal nome del primo firmatario del progetto di legge (presentato il 20 maggio 2001 alla Camera), il deputato della Margherita Lino Duilio.

La legge venne approvata alla Camera (relatore Giuseppe Fanfani) il 9 aprile 2003, ma ci volle più di un anno perché avesse il via libera definitivo, prima dal Senato che introdusse alcune modifiche (16 giugno 2004) e quindi all'unanimità dalla Camera (19 luglio 2004). Poi l'attesa del decreto legislativo, conclusasi in questi giorni. Questi i punti i punti salienti del provvedimento:

• Garanzia sugli acconti versati dagli acquirenti: il costruttore è obbligato, pena la nullità del contratto, a prestare fideiussione bancaria o assicurativa delle somme riscosse. In caso di crisi, l'acquirente otterrà il rimborso di quanto versato.

• Rogito solo dopo il frazionamento o cancellazione dell'ipoteca: il notaio non potrà più stipulare l'atto di compravendita se prima non sarà stata frazionata la proprietà in quote.

• Limiti alla possibilità di revocatoria: gli acquirenti che entro 12 mesi dall'acquisto stabiliscono la loro residenza nell'immobile, se acquistato al giusto prezzo, non sono soggetti ad azione revocatoria in caso di fallimento del costruttore.

• Diritto di prelazione: in caso di fallimento l'acquirente che è entrato in possesso dell'immobile e lo ha adibito ad abitazione principale, anche se rimborsato con la fideiussione, ha diritto alla prelazione per l'acquisto dell'immobile al prezzo raggiunto all'incanto.

• Istituzione del fondo di solidarietà: a tutela dei danni subiti a causa dell'insolvenza dei costruttori, servirà a indennizzare le vittime di fallimenti in corso al 31 dicembre 1993 o ancora aperte al momento dell'entrata in vigore del decreto e sarà gestito dal Cosap.

Per Conafi 200 mila le famiglie coinvolte
Sarebbero circa 200 mila le famiglie vittime in Italia dal 1995 ad oggi di oltre 9 mila fallimenti immobiliari. Dati precisi non esistono ma questa è la stima del Conafi, il Coordinamento dei comitati vittime dei fallimenti che ha utilizzato le «Statistiche giudiziarie civili», edite dall'Istat, per gli anni dal 1997 al 2000. La tabella pubblicata in questa pagina, invece, si basa su effettive segnalazioni al Conafi. «Le novità introdotte dalla legge e sviluppate dal decreto legislativo – spiega Domenico Cotroneo, Conafi Toscana – non solo salvaguarderanno concretamente le somme investite nell'acquisto di una casa, ma inseriranno regole ben precise che, con l'andare del tempo produrranno una “scrematura” delle Imprese di costruzioni, costringendo imprenditori spregiudicati ad adeguarsi ad un mercato più trasparente e corretto, oppure a cessare di operare in modo banditesco. Sino ad ora, infatti, gli imprenditori più spregiudicati riuscivano, senza dare alcuna garanzia, a farsi versare somme da coloro che speravano di comprare una casa in costruzione, salvo, al momento per loro più opportuno, farsi trovare in difficoltà finanziarie e farsi dichiarare falliti. Il risultato di questi “passaggi”, sino ad oggi, è stato quella della inesorabile perdita, da parte degli acquirenti, sia delle somme versate e sia della casa».

L'88,46 dei toscani ha la casa di proprietà
Sono oltre un milione le famiglie proprietarie di casa in Toscana, l'88,46%. A dirlo è un'indagine Eurisko rielaborata da Banca per la Casa (Gruppo Unicredit) che fotografa i numeri del mercato residenziale regionale. Tra queste, l'11% dichiara di avere ancora un mutuo in corso. Interessante anche il dato sulla durata dei mutui con un 24% che indica più di 20 anni (la media italiana è del 18,63) e il 48% tra 11 e 15 anni (contro una media del 42,90). Il numero delle compravendite (fonte Scenari Immobiliari) è passato da 75.115 del 2003 a 74.200 del 2004 (-1,2%) e il fatturato da 7.630 milioni di euro a 7.500 milioni di euro (-1,7%). I mutui erogati sono però cresciuti nello stesso periodo del 3,3% (Fonte Bankitalia) passando da 3.329 milioni a 4.440 milioni. Nello stesso periodo l'aumento per l'Italia Centrale è stato però del 26,07%. Tra le province dove si è fatto più ricorso ai mutui Firenze (1.059 milioni ma con un calo del 3,7 rispetto al 2004). Quelle invece che hanno avuto una crescita maggiore sono state Massa Carrara (+30,8%), Livorno (+18,3%) e Grosseto (+13%).



di Filippo Paoli
«E' una buona legge, semplice ed efficace. Anche la maggioranza e il governo l'hanno sostenuta». Giuseppe Fanfani è molto soddisfatto quando ci parla del nuovo provvedimento sui fallimenti immobiliari che ha seguito, passa dopo passo, nel lungo iter legislativo. Il deputato della Margherita eletto ad Arezzo – dove vive con la famiglia e svolge la professione di avvocato – è stato relatore durante la discussione alla Camera. In Toscana il fenomeno dei fallimenti ha coinvolto dal 1994 ad oggi 15 mila famiglie, che si sono fatte sentire organizzando manifestazioni e presidi in varie città. E proprio nella nostra regione è nato il Conafi (Coordinamento nazionale fallimenti immobiliari). «Data la complessità della materia – spiega il deputato diellino – abbiamo scelto lo strumento della legge delega al governo col quale abbiamo avuto una buona collaborazione». L'on. Fanfani è il responsabile nazionale del settore giustizia del partito di Rutelli.

Allora on. Fanfani, con la nuova legge è più sicuro comprare casa?

«Senza dubbio. Prima di questa legge, nel caso del fallimento del costruttore gli acquirenti rimanevano senza casa e i soldi anticipati andavano perduti; il danno dopo la beffa. Con questo provvedimento abbiamo introdotto importanti novità nell'ordinamento a garanzia di chi compra casa anticipando consistenti cifre di denaro. Abbiamo incontrato tante persone che hanno vissuto sulla loro pelle il dramma di un fallimento. I risparmi di una vita impegnati “per comprare casa” andavano perduti irrimediabilmente. Ma ora non succederà più.

Parlava di importanti novità. Quali sono?

«I pilastri della legge 210/2004 sono principalmente due. L'assicurazione fideiussoria obbligatoria e l'istituzione di un fondo di solidarietà per le vittime dei fallimenti degli ultimi 10 anni. Il costruttore è obbligato, al momento della stipula del compromesso, a consegnare all'acquirente un'assicurazione bancaria che copre l'ammontare anticipato per l'acquisto dell'immobile. Così, in caso di fallimento, la ditta costruttrice viene liquidata e si estingue, mentre l'acquirente viene rimborsato della cifra già versata al costruttore. Il sistema è semplice ed efficace e ha effetti positivi anche sulla moralizzazione del sistema. Basta pensare cosa significherebbe avere una assicurazione per qualsiasi contratto di acquisto. Se compro un orologio che dopo un po' smette di funzionare, potrei restituirlo ed avere indietro quanto ho speso per comprarlo. In quel caso chi me lo vende si sentirebbe obbligato a darmi un oggetto di maggiore qualità».

E il fondo di solidarietà in cosa consiste?

«Il 5 per mille di ogni contratto di acquisto andrà a costituire un fondo che viene utilizzato per risarcire chi è incappato in un fallimento immobiliare. Tutto ciò senza nessun aggravio per le casse dello Stato. La gestione del fondo è affidata alla Consap, un agenzia controllata dal ministero dell'economia che già gestisce i fondi per le vittime dell'usura e degli incidenti stradali».

Parlava di una maggiore moralizzazione del sistema. Ci spieghi meglio.

«Le banche che dovranno risarcire l'acquirente in caso di fallimento, vorranno sapere quali garanzie offre il costruttore che, a sua volta, si impegnerà ad essere affidabile e, sul piano contabile, «virtuoso». Avremo così una selezione in positivo delle imprese in un periodo di grande espansione del mercato immobiliare come quello attuale. Proprio in periodi del genere si moltiplicano i «costruttori d'assalto»; con questa legge avranno vita difficile. La polizza d'assicurazione copre l'acquirente anche per eventuali difetti dell'immobile che verranno riscontrati nei dieci anni successivi alla consegna.

Una buona legge, dunque, che è stata approvata all'unanimità. Niente male …di questi tempi.

«Da anni seguivamo il problema dei fallimenti immobiliari. Il collega Duilio, del mio stesso gruppo, aveva presentato una proposta di legge in materia che prevedeva l'istituzione della “proprietà progressiva” sul modello di quanto previsto in Francia. Constatato il limite tecnico di questo istituto se esportato in Italia, con le associazioni delle vittime dei fallimenti abbiamo trovato nuovi strumenti tecnici e giuridici. Vista la bontà della proposta e le implicazioni sociali che la rendevano urgente, anche la maggioranza e il governo hanno dato il loro appoggio. Di questa legge, che è fra le più moderne in Europa, possiamo sottolineare oltre alla moralizzazione del mercato immobiliare - come detto prima - il profilo sociale. Gli acquirenti di immobili e le loro famiglie erano l'anello debole della catena. Questa legge è un aiuto concreto per migliaia di persone che dopo essere state ingannate e aver perso tutti i risparmi non avevano più i soldi neanche per pagare l'avvocato. È un modo, il nostro modo, di aiutare la famiglia».




Abbiamo incontrato Carlo Sarri, Presidente di Federabitazione-Confcooperative Toscana (la federazione di Confcooperative che raggruppa le cooperative di abitazione), sul lago d'Iseo (BS) nel contesto di un interessante seminario di due giorni promosso dalla federazione nazionale sul tema: «Il quadro normativo di sostegno delle PMI. Strategie e percorsi di sviluppo per le cooperative di abitazione alla luce delle recenti innovazioni legislative».
Obiettivi dell'iniziativa formativa erano l'approfondimento degli effetti della nuova normativa e del nuovo contesto di mercato sul ruolo, i modelli, l'identità, la struttura, il funzionamento delle cooperative di abitazione e dei loro consorzi, con il fine ultimo di rendere queste imprese più competitive e innovative, rafforzando e ammodernando i loro modelli organizzativi e funzionali in relazione alle moderne esigenze.

Ma l'attenzione dei presenti e sicuramente di Sarri – e lo si capisce dal suo appassionarsi quando ne parla – è stata attratta dalla così detta Legge Duilio (L. 210/2004 recante «Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire») e dallo schema di decreto legislativo che ne ha dato attuazione.

La Legge Duilio (e il conseguente decreto legislativo) – spiega Sarri – rischia di essere, nonostante l'ambizioso titolo, la centounomillesima legge italiana che andrà a sommarsi alle altre infittendo la selva della burocrazia e facendo lievitare ulteriormente i costi di mercato a causa di una serie di previsioni contrattuali tra acquirente e costruttore (fideiussioni sulle somme versate ante-rogito, assicurazione decennale al momento del rogito, ecc.) che, anzichè tutelare l'utente finale, il cittadino, faranno, nella migliore delle ipotesi, la fortuna di assicurazioni e banche.

Il rischio, in mancanza di strumenti assicurativi e bancari già attivi e sperimentati, è che questa legge rimanga inapplicabile.

In considerazione quindi del fatto che questa legge è comunque calibrata sulle immobiliari, anche se mascherate da cooperative, e resta di difficile applicazione per le cooperative vere quali sono la stragrande maggioranza di quelle aderenti a Federabitazione Toscana, Sarri ha posto la questione al Presidente nazionale di Federabitazione Venturelli, chiedendo di approfondirla nelle sedi adeguate. A suo modo di vedere l'operatività della legge e quindi del decreto legislativo non può riguardare la cooperazione di abitazione dove non ci sono – come prevede la legge – un «acquirente» e un «costruttore» ma dei soci che decidono statutariamente e assemblearmente di costruirsi e assegnarsi una casa. È un punto nodale per il quale passano il modello e l'identità di Federabitazione Toscana e sul quale Sarri non intende fare sconti. Da parte nostra l'impegno a continuare a dargli voce.

Quasi 9 mila soci in regione
Federabitazione Toscana – cui aderiscono 194 cooperative, per un totale di 8.815 soci, con un valore della produzione di € 95.000.000 - oltre a svolgere, d'intesa con Confcooperative Toscana, l'attività di assistenza e rappresentanza delle cooperative aderenti, è impegnata a dare risposte ad una serie di esigenze emergenti quali:
• realizzazione di alloggi per anziani;
• realizzazione di «studentati» per studenti universitari fuori sede;
• realizzazione del progetto «20.000 alloggi in affitto» per le famiglie meno abbienti;
• recupero abitativo dei centri storici;
• organizzazione dell'utenza che fa riferimento agli inquilini di appartamenti di proprietà di enti pubblici che verranno riscattati;
• organizzazione di servizi innovativi ai soci che già hanno realizzato le proprie abitazioni.

Il sito di Conafi Toscana

Un blog di Conafi italiana

Dossier del governo sulla nuova legge

Il decreto attuativo della Legge 210 (formato .pdf)

Il testo della Legge 210/2004 (formato .pdf)

Il sito di Confcooperative Toscana

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mario ciarimboli 02/08/2005 00:00
chi ha già in corso il fallimento e, come me, ha in corso giudizio di revocatoria, può avere dei vantaggi dalla legge delega 210? Sino ad ora nessuno (ivi compresi Avvocati e giuristi) ha saputo darmi una risposta. gradirei conoscere il vostro pensiero in proposito.

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