Toscana
Fallimenti immobiliari: chi compra casa non rischia più
Probabilmente non sarà una legge perfetta. Ma sicuramente eviterà alcune situazioni tragiche. Il 20 giugno scorso il Presidente della Repubblica ha firmato il decreto legislativo di attuazione della legge delega n. 210 del 2 agosto 2004 di tutela degli acquirenti d’immobili. Ora chi compra una casa avrà qualche garanzia in più: non dovrà pagarla due volte per non perderla definitivamente in caso di fallimento del costruttore.
Questa «anomalia» è stata possibile fino ad ora perché la materia era regolata da un Regio Decreto del 1942, anni in cui l’Italia era un popolo di «inquilini» e non di aspiranti «proprietari» com’è oggi. Infatti, la precedente legge non garantiva il compratore fino a che non avesse in mano il contratto definitivo di compravendita con tanto rogito notarile. Ma ciò avviene solo alla fine della costruzione. Il problema allora divengono i pagamenti che invece vengono fatti prima della consegna dell’abitazione. La legge attuale stabilisce invece che il costruttore garantisca i versamenti dell’acquirente con una polizza fidejussoria. E in caso di fallimento dell’impresa, da qui in avanti, ciò che è stato pagato non andrà perso. In questo modo, il sogno di un’abitazione di proprietà non diventerà un incubo senza fine. Una situazione, purtroppo, che solo in Toscana ha riguardato ben 9.500 famiglie, oltre 200 mila in Italia con una perdita dei loro risparmi calcolata in circa 18 miliardi di euro.
I casi più eclatanti nella nostra regione sono i fallimenti «Bardi & Milani» di Grosseto che coinvolge circa 40 famiglie, la Cooperativa «La Calvana» di Calenzano (Firenze) con 156 famiglie coinvolte, e Villa Le Pergole di Rufina (Firenze) 28 famiglie. A questi si aggiungono altri casi drammatici di fallimento che hanno coinvolto molte altre famiglie: la ditta Salvadori a Donnini (Firenze), la Lanfredini costruzioni a Colle Val d’Elsa, la «Cooper Chianti» in vari comuni del Chianti e del Valdarno, la Sabadini costruzioni a Calci (Pisa), l’Immobiliare «Butterfly» a Viareggio (Lucca), la Finanziaria indutriale immobiliare a Sarteano (Siena), la Tirreno Srl a Massa, la Csi Srl a Cecina (Livorno). E a questi potremmo aggiungerne altrettanti che coinvolgono o hanno coinvolto le famiglie toscane negli ultimi anni. La nuova legge ha pensato anche a loro. È stato predisposto un fondo di solidarietà che rimborserà i pagamenti effettuati all’impresa poi fallita.
Su questa nuova legge abbiamo raccolto i pareri del relatore alla Camera, Giuseppe Fanfani, e di Carlo Sarri, Presidente di Federabitazione Toscana.
La legge venne approvata alla Camera (relatore Giuseppe Fanfani) il 9 aprile 2003, ma ci volle più di un anno perché avesse il via libera definitivo, prima dal Senato che introdusse alcune modifiche (16 giugno 2004) e quindi all’unanimità dalla Camera (19 luglio 2004). Poi l’attesa del decreto legislativo, conclusasi in questi giorni. Questi i punti i punti salienti del provvedimento:
Garanzia sugli acconti versati dagli acquirenti: il costruttore è obbligato, pena la nullità del contratto, a prestare fideiussione bancaria o assicurativa delle somme riscosse. In caso di crisi, l’acquirente otterrà il rimborso di quanto versato.
Rogito solo dopo il frazionamento o cancellazione dell’ipoteca: il notaio non potrà più stipulare l’atto di compravendita se prima non sarà stata frazionata la proprietà in quote.
Limiti alla possibilità di revocatoria: gli acquirenti che entro 12 mesi dall’acquisto stabiliscono la loro residenza nell’immobile, se acquistato al giusto prezzo, non sono soggetti ad azione revocatoria in caso di fallimento del costruttore.
Diritto di prelazione: in caso di fallimento l’acquirente che è entrato in possesso dell’immobile e lo ha adibito ad abitazione principale, anche se rimborsato con la fideiussione, ha diritto alla prelazione per l’acquisto dell’immobile al prezzo raggiunto all’incanto.
Istituzione del fondo di solidarietà: a tutela dei danni subiti a causa dell’insolvenza dei costruttori, servirà a indennizzare le vittime di fallimenti in corso al 31 dicembre 1993 o ancora aperte al momento dell’entrata in vigore del decreto e sarà gestito dal Cosap.
Allora on. Fanfani, con la nuova legge è più sicuro comprare casa?
«Senza dubbio. Prima di questa legge, nel caso del fallimento del costruttore gli acquirenti rimanevano senza casa e i soldi anticipati andavano perduti; il danno dopo la beffa. Con questo provvedimento abbiamo introdotto importanti novità nell’ordinamento a garanzia di chi compra casa anticipando consistenti cifre di denaro. Abbiamo incontrato tante persone che hanno vissuto sulla loro pelle il dramma di un fallimento. I risparmi di una vita impegnati per comprare casa andavano perduti irrimediabilmente. Ma ora non succederà più.
Parlava di importanti novità. Quali sono?
«I pilastri della legge 210/2004 sono principalmente due. L’assicurazione fideiussoria obbligatoria e l’istituzione di un fondo di solidarietà per le vittime dei fallimenti degli ultimi 10 anni. Il costruttore è obbligato, al momento della stipula del compromesso, a consegnare all’acquirente un’assicurazione bancaria che copre l’ammontare anticipato per l’acquisto dell’immobile. Così, in caso di fallimento, la ditta costruttrice viene liquidata e si estingue, mentre l’acquirente viene rimborsato della cifra già versata al costruttore. Il sistema è semplice ed efficace e ha effetti positivi anche sulla moralizzazione del sistema. Basta pensare cosa significherebbe avere una assicurazione per qualsiasi contratto di acquisto. Se compro un orologio che dopo un po’ smette di funzionare, potrei restituirlo ed avere indietro quanto ho speso per comprarlo. In quel caso chi me lo vende si sentirebbe obbligato a darmi un oggetto di maggiore qualità».
E il fondo di solidarietà in cosa consiste?
«Il 5 per mille di ogni contratto di acquisto andrà a costituire un fondo che viene utilizzato per risarcire chi è incappato in un fallimento immobiliare. Tutto ciò senza nessun aggravio per le casse dello Stato. La gestione del fondo è affidata alla Consap, un agenzia controllata dal ministero dell’economia che già gestisce i fondi per le vittime dell’usura e degli incidenti stradali».
Parlava di una maggiore moralizzazione del sistema. Ci spieghi meglio.
«Le banche che dovranno risarcire l’acquirente in caso di fallimento, vorranno sapere quali garanzie offre il costruttore che, a sua volta, si impegnerà ad essere affidabile e, sul piano contabile, «virtuoso». Avremo così una selezione in positivo delle imprese in un periodo di grande espansione del mercato immobiliare come quello attuale. Proprio in periodi del genere si moltiplicano i «costruttori d’assalto»; con questa legge avranno vita difficile. La polizza d’assicurazione copre l’acquirente anche per eventuali difetti dell’immobile che verranno riscontrati nei dieci anni successivi alla consegna.
Una buona legge, dunque, che è stata approvata all’unanimità. Niente male di questi tempi.
«Da anni seguivamo il problema dei fallimenti immobiliari. Il collega Duilio, del mio stesso gruppo, aveva presentato una proposta di legge in materia che prevedeva l’istituzione della proprietà progressiva sul modello di quanto previsto in Francia. Constatato il limite tecnico di questo istituto se esportato in Italia, con le associazioni delle vittime dei fallimenti abbiamo trovato nuovi strumenti tecnici e giuridici. Vista la bontà della proposta e le implicazioni sociali che la rendevano urgente, anche la maggioranza e il governo hanno dato il loro appoggio. Di questa legge, che è fra le più moderne in Europa, possiamo sottolineare oltre alla moralizzazione del mercato immobiliare – come detto prima – il profilo sociale. Gli acquirenti di immobili e le loro famiglie erano l’anello debole della catena. Questa legge è un aiuto concreto per migliaia di persone che dopo essere state ingannate e aver perso tutti i risparmi non avevano più i soldi neanche per pagare l’avvocato. È un modo, il nostro modo, di aiutare la famiglia».
Ma l’attenzione dei presenti e sicuramente di Sarri e lo si capisce dal suo appassionarsi quando ne parla è stata attratta dalla così detta Legge Duilio (L. 210/2004 recante «Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire») e dallo schema di decreto legislativo che ne ha dato attuazione.
La Legge Duilio (e il conseguente decreto legislativo) spiega Sarri rischia di essere, nonostante l’ambizioso titolo, la centounomillesima legge italiana che andrà a sommarsi alle altre infittendo la selva della burocrazia e facendo lievitare ulteriormente i costi di mercato a causa di una serie di previsioni contrattuali tra acquirente e costruttore (fideiussioni sulle somme versate ante-rogito, assicurazione decennale al momento del rogito, ecc.) che, anzichè tutelare l’utente finale, il cittadino, faranno, nella migliore delle ipotesi, la fortuna di assicurazioni e banche.
Il rischio, in mancanza di strumenti assicurativi e bancari già attivi e sperimentati, è che questa legge rimanga inapplicabile.
In considerazione quindi del fatto che questa legge è comunque calibrata sulle immobiliari, anche se mascherate da cooperative, e resta di difficile applicazione per le cooperative vere quali sono la stragrande maggioranza di quelle aderenti a Federabitazione Toscana, Sarri ha posto la questione al Presidente nazionale di Federabitazione Venturelli, chiedendo di approfondirla nelle sedi adeguate. A suo modo di vedere l’operatività della legge e quindi del decreto legislativo non può riguardare la cooperazione di abitazione dove non ci sono come prevede la legge un «acquirente» e un «costruttore» ma dei soci che decidono statutariamente e assemblearmente di costruirsi e assegnarsi una casa. È un punto nodale per il quale passano il modello e l’identità di Federabitazione Toscana e sul quale Sarri non intende fare sconti. Da parte nostra l’impegno a continuare a dargli voce.
Dossier del governo sulla nuova legge
Il decreto attuativo della Legge 210 (formato .pdf)
Il testo della Legge 210/2004 (formato .pdf)
Il sito di Confcooperative Toscana
