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Più  fiducia e prezzi in calo, forse la casa riprende fiato

Diminuiscono i prezzi, aumenta la domanda: è la dimostrazione che l'ottimismo ritrovato si sta lentamente traducendo in una ricerca attiva sul mercato. La ripresa della fiducia nell'acquisto della casa è stata indotta dal ribasso dei prezzi avvenuto negli anni scorsi. È ancora in crescita la domanda di immobili a uso investimento.
DI ENNIO CICALI

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Più  fiducia e prezzi in calo, forse la casa riprende fiato

di Ennio Cicali

Diminuiscono i prezzi, aumenta la domanda: è la dimostrazione che l'ottimismo ritrovato si sta lentamente traducendo in una ricerca attiva sul mercato. La ripresa della fiducia nell'acquisto della casa è stata indotta dal ribasso dei prezzi avvenuto negli anni scorsi. È ancora in crescita la domanda di immobili a uso investimento: il mattone è quindi ancora considerato un impiego vincente per il capitale risparmiato negli anni.

L'analisi dei prezzi di Tecnocasa evidenzia una diminuzione media dell'1,5% nelle grandi città, di –2,3% nel loro hinterland, –2,2% nei capoluoghi di provincia. Punta al ribasso anche il mercato immobiliare toscano ad eccezione di Grosseto che ha messo a segno un aumento dello 0,5%. La città che ha segnalato il ribasso più elevato è stata Arezzo (–7%) a seguire Prato (–6,5%), Pistoia (–5,2%) e Lucca (–4,1%), Livorno –1,4%. Firenze ha registrato una contrazione dell'1,3%.

I prezzi delle case oscillano a seconda delle zone e della qualità del prodotto. La città più cara è Firenze che va da un minimo di 2100 a un massimo di 4800 euro al metro quadro nel centro storico. A Livorno i prezzi oscillano da un minimo di 1600 a un massimo di 4200 euro. Più contenuti i prezzi nelle altre città, ovviamente anche qui conta la zona e la qualità dell'abitazione: Grosseto (da 1500 a 3200 euro), Arezzo (da 1400 a 2200 euro), Pistoia (da 1300 a 2850 euro), Prato (da 2000 e 2700 euro), Marina di Carrara (da 1600 a 3250 euro).

È la qualità a fare la differenza. Soffrono maggiormente le zone ad alta concentrazione di immobili di bassa qualità che interessano principalmente un target con limitata capacità di spesa. Ancora una volta gli immobili di particolare prestigio o con caratteristiche qualitative superiori sono stati premiati dal mercato.

Nel corso del secondo semestre del 2009 il 77% delle compravendite realizzate tramite le agenzie del Gruppo Tecnocasa hanno riguardato l'abitazione principale, prima casa o di sostituzione. Il 23% delle compravendite ha avuto per oggetto la seconda casa - investimento.

Per quanto riguarda la fascia di età degli acquirenti il 68% ricade in quella compresa tra 18 e 44 anni, con una concentrazione maggiore nella fascia tra 18 e 34 anni. Nella fascia di età tra 18 e 44 anni la maggioranza degli acquisti è destinata all'abitazione principale e, solo in parte, all'investimento o seconda casa. Nella fascia di età tra 35 e 54 anni è stato registrato un incremento di acquisto della seconda casa o come investimento.

Sul versante delle locazioni si segnala una contrazione dei canoni di locazione a livello nazionale dello 0,4% per i bilocali e dello 0,3% per i trilocali. Identica la percentuale di variazione nelle grandi città. La domanda di immobili in affitto è in aumento, alimentata da coloro che non riescono ad accedere al mercato del credito, ma non crea ancora tensione sui valori essendo compensata da adeguata offerta.

Per i prossimi mesi Tecnocasa non prevede cambiamenti sostanziali nello scenario immobiliare. sopra indicato. Molto dipenderà dalla congiuntura macroeconomica che interesserà l'Italia, soprattutto sul versante dell'occupazione. Infatti, in un generalizzato clima di ripresa di fiducia nel mattone gli unici dubbi non fugati dei potenziali acquirenti sono proprio legati all'andamento del mercato del lavoro. Se quest'ultimo dovesse ancora peggiorare, con un ulteriore aumento della disoccupazione si potrebbe determinare una maggiore incertezza nelle decisioni di acquisto, soprattutto per coloro che devono ricorrere ad un finanziamento per acquistare l'abitazione.

Il mercato dei mutui in Toscana
Il mercato dei prestiti alle famiglie per l'acquisto di abitazione in Toscana nel terzo trimestre 2009, secondo le rilevazioni di Tecnocasa, ha visto un calo (–9%) delle erogazioni rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente, i volumi erogati sono però influenzati dal mercato dei mutui di sostituzione. Nel terzo trimestre 2009 sono stati erogati 808 milioni di euro (il 7,7% dei volumi italiani), un ammontare che pone la regione al 5° posto per volumi erogati. L'importo del mutuo medio nella regione è circa di 132.000 euro, nettamente superiore all'importo medio nazionale di 117.000 euro. A livello provinciale si registra una situazione variegata. Di segno negativo le province di Grosseto (–1%), Massa Carrara (–26%), Arezzo (-26%) e Pistoia (–27%, con 53 milioni di euro). Anche la provincia di Firenze ha subito una flessione (-28%) con 231 milioni di euro (2% dei volumi in Italia). Di segno positivo, invece, Siena (+8%), Pisa (+11%), Livorno (+12%), Lucca (+12%) e Prato (+24%).

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